Este artigo tem como finalidade alertar os compradores que pagam juros de 1% ao mês ou 12% ao ano que esse juros pode ser abusivo, ou seja, acima da taxa média do Banco Central e também da possibilidade de redução de parcela e saldo devedor pela revisão do contrato, para descontar os juros capitalizados ilegalmente pelas Loteadoras, o famoso juros sobre juros. [leia mais]
Se você já comprou algum lote ou terreno parcelado ou ainda algum apartamento na planta, diretamente da Construtora ou Loteadora, você provavelmente foi vítima e já pagou juros abusivos.
1% ao mês de juros, que dá 12% ao ano, é um percentual de juros muito caro para financiamentos imobiliários, uma vez que a dívida é garantida pelo imóvel e a Loteadora jamais irá perder com o contrato.
A taxa média de juros praticados pelo mercado, de acordo com o banco central, considerando a Caixa Econômica Federal, por exemplo, é de 6.50% de juros anuais, ou seja, de 0,54% ao mês; que é praticamente a metade do que as Construtoras costumam cobrar.
E se fosse só isso, estaria bom, pois elas fazem outra coisa ilegal e os compradores sequer tomam conhecimento.
Elas cobram juros sobre juros, ou seja, além delas cobrarem os 1% ao mês, que já é alto e abusivo, elas ainda fazem a capitalização desses juros, cobrando na parcela do mês seguindo o valor principal mais os juros da parcela anterior e isso é proibido para as loteadoras.
Veja que disse que é proibido para as loteadoras e não para os bancos, que sim, resguardado certo limite, tem liberação para cobrança de juros sobre juros.
Abaixo, vou colocar alguns resumos (ementas) de alguns julgados pelos Tribunais superiores, veja:
APELAÇÃO CÍVEL. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. AÇÃO REVISIONAL DE JUROS. CONTRATO DE EMPRÉSTIMO PESSOAL. PRETENSÃO REVISIONAL. ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADES NAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. PRELIMINAR CONTRARRECURSAL DE NÃO CONHECIMENTO DO APELO. […] JUROS REMUNERATÓRIOS. Mostra-se possível a limitação dos juros remuneratórios praticados quando esses excederem a uma vez e meia a taxa média de mercado divulgada pelo Banco Central do Brasil. No caso concreto, os percentuais estipulados ultrapassam um vez e meia às médias de mercado estipuladas para o mesmo período e modalidade de contrato, devem readequadas as taxas de juros remuneratórios contratadas, de acordo com as médias divulgadas pelo Banco Central do Brasil. […] DESCARACTERIZAÇÃO DA MORA. Nos termos da Súmula n. 380 do Superior Tribunal de Justiça, o simples ajuizamento de ação revisional não é o bastante para impedir a constituição do devedor em mora, havendo a necessidade de avaliar-se a existência de abusividade nos encargos do período de normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização dos juros). Na situação concreta, em decorrência da revisão das taxas dos juros remuneratórios previstos no contrato revisando, afasta-se a mora da devedora, não sendo possível a incidência de encargos moratórios até a apuração dos valores realmente devidos ao Banco credor.COMPENSAÇÃO E REPETIÇÃO DE INDÉBITO. Cabível a compensação dos valores eventualmente pagos a maior e a repetição simples do que exceder à dívida, como forma de evitar o enriquecimento indevido da instituição financeira ré. PRELIMINAR CONTRARRECURSAL AFASTADA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.(Apelação Cível, Nº 70083411496, Décima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ana Lúcia Carvalho Pinto Vieira Rebout, Julgado em: 23-07-2020)
Veja que a súmula 539 do STJ autoriza a utilização de juros compostos (“juros sobre juros”) apenas por instituições financeiras:
Súmula n.º 539 do STJ: “É permitida a capitalização de juros com periodicidade inferior à anual em contratos celebrados com instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional a partir de 31/3/2000 (MP n.º 1.963-17/2000, reeditada como MP n.º 2.170-36.2001, desde que expressamente pactuada”
Loteadoras, Incorporadoras e Construtoras não são parte do Sistema Financeiro Nacional, e por isso não podem cobrar juros capitalizados; inclusive também não podem fazer uso da lei de alienação fiduciária, mas isso não é tema para este artigo.
Por isso, se seu contrato prevê juros de 1% ao mês ou 12% ao ano; mais correção monetária (IGPM, IPCA, etc.) e tenha sido feito com método de amortização SAC, Price, etc., pode ser que seu contrato seja abusivo e você tenha direito à revisão, tanto para a redução da parcela e do saldo devedor.
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Esperamos ter ajudado.
Abraços.